REVISTA APERTURA
Octubre 2020
Con la caída del costo de la construcción en dólares, los emprendimientos en el pozo
adquieren otro dinamismo. Desarrolladores y brokers analizan las claves del momento.
Casi matemáticamente, la actualidad del real estate local es producto de la suma de un par de factores: costos de construcción más bajos que tiempo atrás y la posibilidad de, al finalizar el
proyecto, obtener un producto que se comercializará en dólares pero que fue realizado en pesos. Así, el resultado de la adición se traduce en variedad y cantidad de emprendimientos en pozo, llevados a cabo a través de diversas ingenierías financieras, tanto para hacerse con el emplazamiento como para facilitar el acceso del cliente. Por cierto, el análisis de cada factor es rico en matices. Matías Wepfer, director Comercial y de Operaciones de Rosbaco & Partners, firma con 13 proyectos en diversas etapas bajo esta modalidad, opina que el mercado del pozo se presenta hoy como una oportunidad única para resguardar el capital y maximizar las inversiones. “Se ha convertido en la opción más atractiva del mercado, ya que permite comprar metros cuadrados en zonas de alta demanda a precios por debajo del metro ya construido”, asegura el desarrollador con presencia en Belgrano, Núñez, Palermo y Colegiales. Desde Jofranja, otra empresa del sector con proyectos en pozo en Palermo, Agronomía y Villa Devoto en CABA y en Ituzaingó, en la zona oeste del GBA, Gastón Jafelle, director de la empresa, observa que luego de pasar la primera etapa de la cuarentena dura empezaron a “florecer” distintos emprendimientos que se encontraban en stand-by. “Se comenzaron a ver anuncios en distintas áreas con precios que se publicaban con hasta un 40 por ciento menos de lo que se ofrecía antes de la pandemia”, precisa. “En este contexto de piso histórico de valor de obra medido en dólares, los desarrolladores inmobiliarios continúan planificando proyectos y lanzando en un nuevo nivel de precios, inferior a sus antecesores de 2019 o anteriores. Son los desarrolladores inmobiliarios los que empezaron convalidando la baja de precios adecuándose a la demanda”, convalida Lorenzo Raggio, gerente General de Interwin. “Es importante tener en consideración que todavía es un buen momento para invertir en pozo por la baja en los costos, en un contexto macroeconómico con mucha actividad comercial contenida, producto de la cuarentena”, señala por su parte Martín Funes, fundador de Meta Desarrollos, empresa con más de una década en el sector. “Una vez que la actividad comercial retome su flujo normal, es probable que nos encontremos con un escenario en el que los comerciantes que tengan un excedente de pesos se vuelquen a inversiones que cotizan en dólares”, vaticina.
Los que pueden
En líneas generales, el sector coincide en el diagnóstico del presente, aun cuando al cierre de esta edición recién arrancaba tibiamente la actividad bajo estándares y condiciones muy precisos. De todas maneras, advierten, en el actual contexto económico hay potenciales interesados. Es más: están quienes dicen que esta etapa es solo el comienzo de algo más importante. En Azcuy, empresa desarrolladora con su actividad focalizada en Caballito, piensan que a corto plazo el mercado de proyectos en pozo tiene todo el potencial para ser el principal motor del despegue del sector inmobiliario. “La mecánica de permitir a usuarios finales o inversores adquirir metros cuadrados de forma anticipada y a un precio más bajo del que será el valor final, es sumamente atractiva y, sin dudas, se disparará en la pospandemia”, pronostica Gerardo Azcuy, titular de la desarrolladora dueña de la marca Donna. “Hoy en día el principal comprador de unidades en pozo es el consumidor final, es decir aquel que tiene la necesidad real de mudarse como así también grandes empresas y empresarios, con excedente de pesos”, vuelve sobre el presente Funes, desde la firma responsable de la marca Mit.
En Interwin explican que hoy hay dos marcados tipos de compradores: los consumidores finales que buscan
calidad de terminación, amenities, y facilidades para mudarse y luego vender su propiedad; y, por otro lado, inversores que demandan tickets por debajo de los US$ 100.000 como refugio para sus ahorros, de manera de destinar pesos para la compra de bienes dolarizados. En tanto, en la desarrolladora Rosbaco hablan en primera persona: “Nuestro tipo de comprador es variado: son consumidores finales que buscan su primera vivienda; inversores que ven una buena oportunidad o bien personas que observan la posibilidad de transformar sus pesos en dólares a través de la opción de compra financiada en pesos”. “Principalmente, es gente que posee un ahorro dolarizado y accede a nuestros planes de pagos en pesos”, puntualizan los creadores de la marca Mood. La desarrolladora brinda planes de pagos con un anticipo del 40 por ciento
y el saldo hasta en 46 cuotas en pesos. “Lo que la pandemia ha puesto blanco sobre negro es una cantidad de necesidades que la gente antes relegaba, pero que después de estar seis meses en su casa, toma conciencia. Entre ellas podemos mencionar: contar con espacios más amplios, una mejor funcionalidad de dichos espacios, balcones de dimensiones más generosas que permitan equiparlos con mobiliario y contacto con la naturaleza”, describe Azcuy. En ATV Arquitectos, firma que trabaja en el barrio de Palermo, hablan de nuevas formas de habitar en la ciudad. Con esa visión, indican, desarrollaron dos marcas que cuentan con una familia de proyectos cada una. Por un lado, Sens, unidades de grandes superficies,
dobles alturas, patios, terrazas y piscinas propias, que conjuga casas con departamentos, y por otro lado, Liv, creados bajo la concepción de arquitectura funcional, con unidades adaptables a distintos usos y expansiones integradas. “Todos los proyectos son fideicomisos al costo, con un pago inicial de terreno y cuotas para la construcción que se van pagando a medida que la obra avanza, en 30 meses y se actualizan por corte real mediante informes trimestrales, donde se rinden cuenta a los inversores”, apunta Ignacio Trabucchi, socio y director Comercial y de Planificación Estratégica de la desarrolladora con respecto a su esquema de financiación. “Esos informes muestran el estado de avance de los trabajos, tiempos y
presupuesto de toda la obra, detallando cómo se ajustan los valores de las cuotas siguientes”, completa. En tanto, en Jofranja, la desarrolladora presente en el mercado con la marca Sentire, revelan su estrategia de costos: “Para poder mantener a largo plazo un costo de construcción bajo y poder vender a los valores que se está vendiendo hoy, contamos dentro de nuestra estructura con un especialista en finanzas que monitorea los ingresos con los egresos de dinero en el tiempo de toda la obra, lo que nos permite establecer los tiempos de acopio de materiales (compra adelantada para congelar valores) como hormigón, hierros y materiales gruesos de corralón”. En general, todos coinciden en un punto: la reputación del vendedor y su historia en el mercado es un atractivo que el comprador debiera mirar con lupa a la hora de decidirse por cualquier opción de compra en pozo, ya sea fideicomiso al costo o bien un precio cerrado expresado en dólares, entre otras posibilidades.
Más ingeniería
Aun con los costos de construcción en su piso histórico (entre US$ 600 y US$ 900 el m2 , según calculan en el mercado), hay otra parte de la ecuación del negocio que es la tierra, que se expresa en dólares. Así, observar este segmento también brinda señales de cuál es el estado actual y futuro de la actividad. De acuerdo con Wepfer, hoy, el dueño del terreno está más permeable a recibir metros cuadrados en concepto de pago por parte del desarrollador/ constructor. Según detalla el directivo de Rosbaco, en algunos casos suele permutarse el 100 por ciento del valor del lote por metros cuadrados, lo que abre el juego para generar iniciativas de pozo en diversas zonas. “Actualmente muchos optan por la modalidad de entregar la tierra a un desarrollador y recibir a cambio cuatro o cinco departamentos, que son inmuebles que pueden alquilar y generar ingresos por renta”, confirma Azcuy. En su caso, dice, al tratarse de proyectos de envergadura, tiene que “fabricar” el predio, convenciendo a distintos propietarios de manera de sumar dos o tres terrenos. “Esta relación de tipo asociativa entre el tenedor de tierra y el desarrollador se materializa a raíz del incremento del valor de la liquidez monetaria”, explica Funes.
De acuerdo con el gerente General de Interwin, el mercado de tierras para construir sigue muy activo y si bien los precios de nominalmente no bajaron, los propietarios están más permeables a recibir ofertas con pagos cash o en “especie”: metros terminados o en metros de obra. “Con la momentánea baja del costo de construcción medida en dólares, los desarrolladores vieron en la compra de tierra una oportunidad de seguir adelante con el ciclo de su negocio”, remarca Raggio. Mientras en ATV Arquitectos reconocen un descenso en los costos de construcción en el orden de un 35 por ciento, señalan que es un momento atractivo para invertir en pozo, en proyectos con buena ubicación y sobre todo en desarrollos de calidad “que presentan diferenciales en el servicio y que en el producto terminado sostienen su valor, aun en este contexto”. De acuerdo con Trabucchi, “si bien es cierto que se escucha hablar de oportunidades a costos mucho más bajos, quien tiene un buen producto y no está urgido no compromete el valor. Esto sucede en barrios como Palermo Hollywood, una zona donde la oferta de tierra es escasa y valorada”. Victoria Aranda.
Add a Comment